Glossaire DT Consulting 66 : Votre Courtier en crédit à Perpignan

Le prêt relais ou le prêt achat revente est proposé aux propriétaires qui souhaitent acquérir un nouveau bien immobilier avant d’avoir vendu un bien mis en vente. Lorsque le prix d’achat du nouveau bien excède celui de la vente alors le prêt relais est accompagné d’un prêt complémentaire.

3 formules possibles de prêt relais :

Le prêt relais sec

Cette formule convient pour l’achat d’un nouveau bien immobilier dont la valeur est inférieure ou égale à la valeur du bien vendu. Dans ce cas, la banque propose un relais « sec » qui est une simple avance financière remboursée par la vente du premier bien immobilier. Dans cette formule l’emprunteur ne rembourse mensuellement que les intérêts d’emprunts.

Prêt relais accompagné d’un prêt immobilier

Si le montant du prêt relais ne suffit pas à financer l’achat d’un nouveau logement, l’emprunteur doit alors combler la somme restante par un prêt immobilier. Tant que le premier bien n’est pas vendu, l’emprunteur doit alors rembourser chaque mois les intérêts d’emprunts de son prêt relais, en plus des mensualités de son prêt immobilier classique.

Prêt relais avec « franchise totale »

Le prêt relais avec franchise totale est accordé pour une durée de 24 mois. Dans ce cas, l’emprunteur ne rembourse pas les intérêts d’emprunts pendant les 12 premiers mois. S’il vend son bien immobilier avant cette échéance, il rembourse alors le capital du prêt relais et les intérêts dus pour les mois écoulés. Dans le cas où l’emprunteur n’a pas vendu son bien dans les 12 premiers mois du prêt relais, l’emprunteur rembourse à partir du 13^ème mois les intérêts d’emprunts ainsi que ceux de la première année.

LES CARACTERISTIQUES DU PRÊT IN FINE

Il s’agit d’un prêt dont le remboursement s’effectue en deux temps. Pendant toute la durée du prêt l’emprunteur ne rembourse mensuellement, que les intérêts d’emprunts. Le capital emprunté n’est remboursé qu’au terme de l’emprunt, en une seule fois. Par conséquent, l’emprunteur doit réussir à démontrer la stabilité de sa situation financière pour les années qui suivront la souscription à son prêt immobilier. Autrement dit, il devra justifier qu’il dispose des ressources nécessaires, à l’échéance du prêt, pour pouvoir rembourser le crédit immobilier en une seule fois et dans sa totalité.

Néanmoins, la banque s’assure de la capacité de remboursement de l’emprunteur, en lui imposant le versement mensuel sur un produit d’épargne qu’elle aura choisi (une assurance-vie par exemple) d’un montant prédéterminé. Cette épargne alimentée progressivement jusqu’à l’équivalent du capital emprunté représente ainsi une garantie de remboursement à l’échéance du prêt immobilier.

Le crédit immobilier In fine est octroyé pour une durée comprise entre 3 et 15 ans maximum. Concernant le montant de capital accordé, pour la souscription de ce prêt immobilier, il n’existe pas de plafond maximum, cependant sa valeur minimale est de 21 500€.

Le prêt In fine est un emprunt immobilier favorable aux investisseurs qui souhaitent financer un bien immobilier destiné à la location. Il peut être souscrit aussi bien, par un particulier que par un professionnel.

Le principal avantage du prêt In Fine est fiscal. En effet, l’investisseur pourra déduire de ses revenus locatifs les intérêts d’emprunts dont le montant total est plus élevé que pour un prêt immobilier classique.

En parallèle de son crédit immobilier, l’emprunteur souscrit à une assurance-vie, cela signifie que dans l’hypothèse où ce dernier décède, les héritiers bénéficieront du bien immobilier déjà financé puisque l’établissement prêteur aura été acquitté par l’assurance concernée.

L’hypothèque est la garantie traditionnelle demandée par un organisme financier pour l’octroi d’un prêt immobilier. Elle peut être mise en place pour l’achat d’un bien neuf comme ancien. L’hypothèque assure la banque de récupérer la totalité du montant prêté en cas de défaillance de paiement de l’emprunteur, par la saisie puis la revente du bien financé par l’emprunt. Pour l’emprunteur, l’hypothèque représente un coût supplémentaire estimé autour de 2% du montant du prêt. Le recours à une hypothèque oblige à la signature d’un acte notarié.

L’emprunteur qui achète un bien ancien (les constructions ne sont pas concernées) peut également procédé à l’inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD). Tout comme l’hypothèque, l’IPPD permet à la banque de sécuriser son investissement en l’autorisant, en cas de défaillance de remboursement de l’emprunteur, à saisir le bien et le revendre. L’IPPD est un acte notarié et fait l’objet d’un enregistrement auprès de la Conservation des Hypothèques. Le recours à l’IPPD est une solution moins onéreuse que l’hypothèque (pas de taxe de publicité foncière).

Une fois le prêt immobilier totalement remboursé ou en cas de revente du bien immobilier, l’emprunteur met fin à l’hypothèque ou l’IPPD en procédant à une mainlevée. La mainlevée est un acte notarié enregistrée auprès du conservateur des hypothèques. L’enregistrement est gratuit lorsqu’il intervient dans les deux ans qui suivent la fin du remboursement total du prêt. En cas de revente avant le remboursement total du prêt, l’emprunteur devra s’acquitter d’un coût équivalent à 0.7% du montant emprunté.

Les prêts cautionnés sont délivrés par les banques de dépôts et établissements spécialisés qui font intervenir un organisme de cautionnement. Obtenir une caution pour son prêt immobilier permet à l’emprunteur de réduire sensiblement les dépenses de garanties en évitant les frais de prise d’hypothèque ou d’une inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD).

La caution fonctionne quasiment comme une assurance. L’emprunteur verse une contribution auprès de l’organisme de cautionnement qui prendra le relais en cas de défaillance de remboursement. Le montant de la caution est proportionnel au montant de chacun des emprunts du plan de financement et est versé dès le déblocage des fonds.

Une partie du montant de garantie réglé par l’emprunteur est directement encaissée par la société de cautionnement, une autre est en revanche versée à un fond mutuel de garantie qui pourra, sous certaines conditions, en reverser une part à l’emprunteur au terme de son prêt immobilier.

Quelques organismes de cautionnement

Crédit logement, filiale des grands réseaux de dépôts (BNP Paribas, Société Générale, CIC, LCL, HSBC, Crédit du Nord), et des réseaux bancaires mutualistes (Crédit Agricole, Crédit Mutuel, la Banque Postale, la Caisse d’Epargne, le Crédit Foncier) ; SOCAMI (émanation des Banques Populaires) ; la SACCEF (filiale des Caisses d’Epargne)… Les fonctionnaires et certaines autres professions particulières peuvent bénéficier de garanties avantageuses proposées par des organismes de cautionnement qui leur sont personnellement dédiés. Il souscrit une caution « mutuelle fonctionnaire » (ex : la CASDEN pour les fonctionnaires de l’Education nationale, la GMPA pour les militaires etc…).

Le montant du prêt viager hypothécaire, octroyé par la banque, se fait en fonction de plusieurs critères, ils sont les suivants :

• L’âge de l’emprunteur
• Le sexe de l’emprunteur
• La valeur du bien immobilier : il convient donc que l’emprunteur entretienne le bien convenablement.

Le montant octroyé correspondra à une partie de la valeur du bien immobilier dont il est question.

Sauf en cas de revente du bien immobilier, le remboursement de l’emprunt se fait au décès de l’emprunteur (ce qui entraîne la fin du contrat). Dans le cas où il y a deux co-emprunteurs, le terme du contrat sera prononcé lors du second décès.

Les héritiers de l’emprunteur peuvent régler l’emprunt s’ils le souhaitent, pour garder le bien immobilier ou bien, laisser la banque le vendre pour se rembourser et dans ce cas ils refusent la succession.

Le montant de remboursement est plafonné cela signifie qu’en aucun cas, l’acquittement du prêt (viager hypothécaire) ne pourra représenter une somme supérieure à la valeur du bien immobilier, le jour du décès de l’un ou des emprunteurs.

Dans le cas où la valeur du bien serait plus élevée, l’excédent sera versé aux héritiers.

S’il le souhaite, l’emprunteur a également la possibilité d’effectuer un remboursement anticipé de son prêt viager hypothécaire. Il peut s’agir d’un remboursement partiel ou total. Cependant, l’établissement prêteur est dans le droit de le refuser ou d’exiger des indemnités de remboursements anticipés.

Les prêts d’aides à l’accession ont pour but de favoriser l’accès à l’acquisition immobilière aux ménages ayant des revenus modestes. Il s’agit de prêts conventionnés, cela signifie que les établissements prêteurs, qui délivrent ces crédits, ont passé un accord avec l’Etat.

Ainsi, selon votre situation familiale (composition du ménage), sociale et professionnelle, vous pouvez bénéficier d’un ou plusieurs prêts d’aides à l’accession pour financer votre projet immobilier:

• Prêt PAS
• Prêt PC
• Prêt CEL/PEL
• Prêts à Taux Zéro
• Prêt Employeur
• Prêt locatif social
• Prêt locatif intermédiaire

LES CARACTERISTIQUES DU PAS

Le prêt à l’accession sociale est un prêt conventionné accordé par les établissements financiers signataires d’une convention avec l’Etat. Son fonctionnement est réglementé et son taux d’intérêt plafonné.

Le PAS se distingue du prêt conventionné classique (PC), par le fait qu’il est destiné à financer la résidence principale(logement neuf ou ancien) des ménages peu aisés.

Les types d’opérations concernées sont :

• L’achat d’un logement neuf ou ancien
• La construction d’un logement neuf
• Des travaux d’amélioration d’un coût minimum de 4000€

Il permet aux acquéreurs de bénéficier, sous conditions de ressources, de l’Aide Personnalisée au Logement (APL). Autre avantage, le PAS permet d’adapter les mensualités à l’activité de l’emprunteur. Ce dernier peut ainsi réduire temporairement ses remboursements durant une période de chômage.

LES CONDITIONS DE RESSOURCES

L’octroi du prêt à l’accession sociale et son montant dépendent :

• Des ressources du ou des emprunteurs (Revenu fiscal de référence N-2)
• Du nombre de personnes composant le foyer
• La localisation de la future acquisition

RESSOURCES MINIMALES DU PRÊT PAS

Plafonds d’éligibilité à compter du 1er janvier 2016

LA DUREE DU PAS

Le prêt à l’accession sociale peut être remboursé sur une durée allant de 5 à 30 ans.

LES TAUX DU PAS

Le taux varie en fonction de la durée d’emprunt, du type de taux pratiqué ainsi que de l’établissement qui le propose.

TAUX MINIMUM (Selon la durée d’emprunt)

Taux au 1er janvier 2016

Le Compte épargne logement (CEL) et Plan épargne logement (PEL) sont deux solutions d’épargne qui permettent d’obtenir un prêt immobilier à des conditions avantageuses. Ces deux dispositifs peuvent être cumulés s’ils sont souscris dans un même établissement bancaire.

Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt immobilier accordé, sous réserve de répondre à certaines conditions. Il est octroyé aux personnes faisant l’acquisition de leur première résidence principale, neuve et sous conditions de ressources, c’est-à-dire qu’ils ne doivent pas dépasser un certain seuil de revenus (Cf. Tableau : plafond de ressources PTZ+ 2016). Le PTZ est nécessairement et obligatoirement accompagné d’un prêt bancaire traditionnel.

• PTZ+ 20

LE PRÊT A TAUX ZERO

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est un crédit immobilier réglementé. Il est octroyé par les établissements spécialisés et les banques qui ont passé une convention avec l’Etat.

Le PTZ est un prêt immobilier destiné à financer l’acquisition de votre première résidence principale, si vos ressources ne dépassent pas un certain plafond. C’est ce qu’on appelle la primo accession.

Le PTZ ne peut financer qu’une partie de l’opération de financement. Il s’agit ainsi d’un prêt immobilier complémentaire, sans frais de dossier et remboursable sans intérêts.

Cette aide s’adresse aux primo accédants, sous conditions de ressources. Autrement dit, pour bénéficier du PTZ 2016, l’acquéreur doit faire l’acquisition de sa résidence principale pour la première fois ou justifier de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale, au cours des deux années précédant sa demande de prêt immobilier.

Les plafonds de revenu du PTZ 2016

Pour bénéficier du PTZ+, vos ressources ne doivent pas dépasser un certain plafond. Ce seuil dépend du nombre d’occupants dans votre foyer ainsi que du lieu d’implantation de votre résidence. Suite aux récentes réformes, le seuil du plafond de ressources a été augmenté dans l’ensemble des zones.

Ps : ne pas tenir compte du ptz paris et 92

Le prêt Action Logement (ou prêt 1% logement) est destiné aux salariés d’une entreprise privée de plus de 10 personnes (hors entreprise agricole). L’entreprise reverse chaque mois, sous forme de cotisation, une part de sa masse salariale (0.45%) à un organisme collecteur du 1% logement. Cette somme est investie dans la construction de logements. En contrepartie l’entreprise peut proposer divers avantages à l’accession à ses employés.

Pour bénéficier du prêt Action Logement à taux avantageux, l’emprunteur doit être salarié de l’entreprise ou retraité de moins de 5 ans. Le prêt Action logement peut financer la résidence principale de l’emprunteur et/ou de son conjoint, de leurs descendants et ascendants.

Le prêt Action logement est accordé au taux de 1.75% (hors assurance et garantie), pour une durée maximum de 20 ans. Son montant ne peut dépasser 30% du coût total de l’opération et dépend de la zone géographique de l’opération.

Le prêt Action logement n’est pas lié au contrat de travail et n’a donc pas à être remboursé par anticipation si l’emprunteur quitte son entreprise.

LES CARACTERISTIQUES DU PRÊT LOCATIF SOCIAL

Le PLS est accordé aux personnes physiques ou morales pouvant financer l’opération par un apport en fonds propres au moins égal à 10% du prix de revient prévisionnel de l’opération.

Le PLS est octroyé par la Caisse des Dépôts et Consignations. L’établissement prêteur doit donc avoir signé une convention avec elle.

Les logements sont destinés aux ménages dont les ressources ne dépassent pas 1,3 fois le plafond du prêt locatif à usage social (PLS).

Les locataires financés par le prêt locatif social (PLS) peuvent bénéficier de l’Aide Personnalisé aux Logement (APL). Un prêt complémentaire peut également être accordé pour compléter le financement PLS.

LE PRÊT LOCATIF SOCIAL (PLS) PERMET DE FINANCER :

• L’achat de terrain et la construction de logements neufs
• L’acquisition-amélioration de logements anciens
• La transformation de locaux divers, avec ou sans acquisition, en logements locatifs
• La réalisation de logements-foyers destinés aux personnes âgées ou handicapées (hors résidences sociales).

LES AVANTAGES FISCAUX RÉSERVÉS AUX CONSTRUCTIONS OU AUX TRAVAUX FINANCÉS PAR UN PLS SONT :

• Une TVA au taux de 5.5%
• Une exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 15 ans
• L’application des régimes d’amortissement fiscal dénommés « amortissent Besson » ou « dispositif de Robien »

LA DUREE DU PRÊT

Pour bénéficier de ce prêt, l’emprunteur devra également, avoir passé une convention avec l’Etat, dans laquelle il s’engage à louer le logement pendant une durée au moins égale à la durée du prêt.

Néanmoins, cette durée ne pourra pas être inférieure à 15 ans et supérieure à 40 ans.

LE MONTANT DU PLS

Le montant du prêt est égal à 50% du prix de revient de l’opération.

Les taux varient selon les établissements financiers et sont indexés sur le taux du Livret A. Le montant du PLS varie également en fonction de l’établissement prêteur ainsi que du montant emprunté.

Pour un livret A à 2.25%, les taux accordés sont compris entre 3.32% et 3.62%.

Les taux sont identiques quel que soit le statut des emprunteurs (organisme public, société de promotion immobilière, personne physique).

LES CONDITIONS DE LOCATION

Les loyers d’un logement financé par un PLS, sont plafonnés. Le locataire est également soumis à des plafonds de ressources. Les ressources prises en compte sont celles figurant sur la déclaration des revenus N-2.

Exemple : Pour un bail conclu en 2012, ce sont les ressources figurant sur la déclaration de revenus de 2010.

Le bien doit être occupé à titre de logement principale par les locataires. Il est important de souligner que les logements bénéficiant du PLS, peuvent être loués ou occupés par les ascendants ou les descendants, ni par ceux du conjoint, ni par le conjoint du signataire de la convention. En entrant dans un bien bénéficiant d’un PLS, les locataires peuvent prétendre à l’APL sous conditions de ressources. L’emprunteur bailleur s’engage à respecter des plafonds de loyer exprimés en m² de surface utile pendant toute la durée de la convention.

Les plafonds de loyer par mois et m² de surfaces utiles

Les plafonds de ressources PLS 2016

Le prêt locatif intermédiaire finance l’achat d’un logement destiné à être loué à une famille dont les revenus sont trop élevés pour prétendre à un logement social (HLM ou PLA) et trop faibles pour louer un logement à loyer libre.

Pour bénéficier d’un PLI, l’emprunteur s’engage à louer son logement pendant une durée égale à la durée du prêt, sans qu’elle puisse être inférieur à 9 ans et supérieure à 30 ans.

Le PLI est en principe réservé aux zones géographiques où le marché locatif est particulièrement tendu (zones géographiques prioritaires).

Le Prêt Locatif Intermédiaire finance :

• L’achat ou la construction d’un logement neuf (y compris l’achat du terrain) destiné à la location
• L’acquisition d’un logement vacant et son amélioration. Dans ce cas, les travaux d’amélioration de l’habitat doivent représenter au moins 15% du prix de l’acquisition.
• L’acquisition de locaux non affectés à l’habitation, la transformation ou l’aménagement en logements.
• La réalisation de dépendances des immeubles ou des logements destinés à la location (garages, jardins, locaux collectifs à usage commun, annexes…).

Les conditions obligatoires de location.

Pendant toute la durée de location obligatoire, les logements financés par un PLI ne peuvent être :

• Transformés en locaux commerciaux ou professionnels
• Affectés à la location en meublé ou à la location saisonnière
• Occupés à titre de logement de fonction ou à titre d’accessoire d’un contrat de travail
• Détruis sans reconstruction dans un délai de 4 ans à compter du sinistre.

Les conditions financières des PLI.

Le PLI est délivré par 4 établissements financeurs qui ont conclu une convention avec la Caisse des Dépôts et Consignations: Dexia, Caisse d’Epargne, Crédit Agricole, Crédit Mutuel.

Le montant du prêt accordé dépend du prix de revient prévisionnel comprenant :
Pour une opération de construction : la charge foncière, le prix de revient du bâtiment, les honoraires des architectes et des techniciens.
Pour les autres opérations : la charge immobilière, le coût des travaux, les honoraires des architectes et des techniciens.

Les taux du PLI

Les taux du PLI proposé aux emprunteurs personnes physiques non garanties par une collectivité territoriale varient entre 3.65% et 3.95% pour une durée de prêt allant jusqu’à 30 ans.

Le PLI peut financer la totalité de l’opération immobilière (pas de quotité maximale de financement) et peut être complétée par d’autres prêts ou subventions tels que : le prêt ou subvention 1% employeur, les subventions des collectivités locales, les subventions de l’ANAH, les subventions de l’Etat pour surcharge foncière en Ile-de-France.

Les plafonds de loyer par mois et par m² utiles.

Ces plafonds sont actualisés au 1er juillet de chaque année en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction moyen enregistré l’année précédente.

Les plafonds de ressources annuelles des locataires

Plafonds de ressources applicables à compter du 1er janvier 2016.

Ces plafonds de ressources sont réévalués au 1er janvier de chaque année, en fonction de la variation de l’indice mensuel INSEE des prix de la consommation.

*les jeunes ménages sont les couples mariés, pacsés, ou vivant en concubinage dont la somme des âges est inférieure à 55 ans.

Des prêts de type « social » peuvent vous être accordés par les collectivités territoriales, c’est-à-dire votre département, votre région, votre caisse de retraite ou si vous êtes fonctionnaire.

Ces prêts interviennent dans le but de vous aider dans le financement de votre projet immobilier. Il s’agit de micro-prêts, ils peuvent être accordés suivant certains critères, qu’il s’agisse d’une acquisition ou d’une construction d’un bien immobilier de type neuf ou ancien, avec ou sans travaux.

Ces prêts, soumis à conditions, peuvent compléter d’autres crédits auxquels vous souscrivez pour votre acquisition immobilière.

Découvrez en détail ces prêts de type « social » :

• VOTRE DEPARTEMENT
• VOTRE CAISSE DE RETRAITE
• POUR LES FONCTIONNAIRES